Por: Instituto de Estudios Económicos del Caribe

La pandemia y la crisis económica latente han dejado al descubierto muchas de las falencias del sistema de seguridad social colombiano. Además de la desigualdad o de la pobreza, unos de los problemas más visibilizados durante la crisis del covid-19 han sido la vejez vulnerable y la llamada pobreza oculta: tanto una como la otra son manifestaciones claras de la insuficiencia de ingresos por parte de determinados colectivos sociales que impiden que puedan cumplir con algunas de sus necesidades. Especial atención han ocupado las personas mayores de 65, quienes en su mayoría no tienen acceso a una pensión y se han visto afectados durante la cuarentena.

Por lo anterior, el Gobierno decidió implementar la hipoteca inversa como medida para paliar la pobreza e insuficiencia de ingresos para los mayores de 65 años, levantando así un intenso debate sobre la medida y sus alcances, a pesar de que hasta ahora solo se conoce el borrador del decreto. ¿Qué es la hipoteca inversa? ¿Cuáles son sus principales ventajas y riesgos? ¿Es una medida eficaz en la lucha contra la pobreza? A continuación, intentamos responder estas preguntas.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es una herramienta financiera creada en el año de 1965, en Inglaterra. Según lo señala el borrador del decreto de la medida, este instrumento permite que el propietario de un inmueble, que sea mayor de 65 años, reciba un préstamo de alguna entidad financiera, que deberá ser pagado con dicho inmueble cuando el titular de la propiedad, o el último de los titulares, fallezca. Para realizar el desembolso pertinente, primero será necesario realizar un avalúo de la casa, que permita conocer el valor de la misma para proceder a establecer el régimen de pagos a los deudores. Durante la permanencia del crédito, el bien sujeto a la hipoteca deberá ser sometido a avalúos cada 5 años para conocer el valor actual de la hipoteca y poder realizar ajustes a las condiciones de operación de la hipoteca.

Como ha señalado el Gobierno, el objetivo de la medida es garantizar un mayor nivel de ingresos para aquellos ciudadanos mayores de 65 años que sean propietarios de un inmueble y sean incapaces de cumplir con todas sus necesidades. Y es que buena parte de la situación en que se encuentran estas personas radica en la alta informalidad del mercado laboral colombiano. Esta informalidad contribuye a que las personas durante la vejez se vean obligadas a trabajar (probablemente también en la informalidad) o a depender de las ayudas que puedan obtener del Estado o de sus familias. Tal como señaló la Comisión de Gasto e Inversión Pública, en 2017 sólo el 24% de los colombianos mayores de 65 años tiene pensión. Si las condiciones e incentivos de acceso al sistema de seguridad social nacional se mantienen en el mediano plazo, la Comisión pronosticó que sólo el 17% de este mismo grupo tendrá acceso a una pensión para el año de 2050.

Al mismo tiempo, a pesar de que muchos colombianos mayores no gozan de una pensión, se presenta la situación en la cual el 68% de las personas mayores de 65 tienen una vivienda, por lo que el Gobierno ve en la hipoteca inversa una herramienta con la cual se puede generar ingresos sin que las personas pierdan en vida su inmueble. Es decir, No obstante, también hay que tener en cuenta que muchos adultos mayores del país no cuentan con una pensión debido a que cuentan con más de una propiedad con la cual pueden suplir - algunas veces con creces - la ausencia de la misma.

Jorge Quintero, profesor del Departamento de Economía de Uninorte, señala que la hipoteca inversa es un producto adicional de los cuales están dotados las entidades financieras del país. “La hipoteca inversa hay que tomarla como un producto más del sistema financiero. No es algo obligatorio, por lo que se debe considerar como una opción de financiamiento a la que pueden recurrir los hogares en caso de necesidad de aumentar su renta mensual para cubrir sus necesidades”, señaló el profesor.

No sólo no es una medida obligatoria, sino que cada ciudadano que decida acceder a una hipoteca inversa puede escoger el tipo de hipoteca al cual está dispuesto aceptar el pago mensual de la renta de la propiedad. Por ello, el decreto contempla tres tipos de hipotecas: las de única disposición y las cen las cuales el valor del préstamo es desembolsado por una única vez. En cambio, en las hipotecas de disposición periódicas, los desembolsos se realizan de manera periódica, ya sea en un número limitado de giros o de manera perpetua hasta que el deudor fallece.

Referente a la hipoteca con disposición temporal vitalicia, tanto el deudor como la entidad financiera están asumiendo un riesgo dado que no se puede prever cuándo fallecerá el propietario del inmueble, lo que implica que no hay certeza de cuántos pagos recibirá el cliente a cambio de su vivienda. La expectativa de vida juega, entonces, un papel crucial en el contrato.

Desde mediados de los años sesenta, algunos países del mundo, como Reino Unido, Estados Unidos, Francia, Irlanda o España han optado por implementar mecanismos de hipotecas inversas para poder solucionar insuficiencia de ingresos y generar nuevas opciones de portafolio. En el Reino Unido, esta opción ha gozado de gran popularidad en los últimos años.

Grafico 1. Número de hipotecas inversas contratadas en 2018 en algunos países europeos

Fuente: Libro Blanco de la Hipoteca Inversa (2019)

Riesgos y limitantes latentes

A pesar de las ventajas que ofrece la hipoteca, muchos ven en ella ciertos riesgos que podrían desincentivar a que muchos colombianos accedan a este tipo de instrumentos financieros. Si bien esta medida del Gobierno puede ayudar a muchos colombianos a salir de apuros, algunos analistas señalan que, en últimas, las entidades financieras serán las encargadas de negociar con los dueños de las viviendas, por lo que tratarán de mantener cierto margen de maniobra sobre los costos operacionales, las tasas de interés o los efectos de la inflación, ya que los resultados de estos préstamos sólo se verán siempre y cuando los titulares de la vivienda fallezcan.

La incertidumbre, especialmente en el caso de las hipotecas de renta vitalicia, cobra una importancia al no saber con exactitud durante cuánto tiempo se tendrán que realizar los desembolsos. Tal como lo señala el profesor Quintero, “Si se toma la opción de renta vitalicia, el riesgo por supuesto, es que la persona fallezca a temprana edad. En esa situación el banco recibirá su vivienda habiendo desembolsado una mínima parte de su valor, aunque está la posibilidad de que los herederos paguen la deuda. En este caso el riesgo es más alto para las personas que están cerca de los niveles de expectativa de vida”. Por eso, el profesor señala que, en esta circunstancia, si el hogar requiere ingresos adicionales, es más conveniente que el propietario del inmueble venda su propiedad y viva en arriendo o compre otra propiedad de menor valor y vaya gastando el dinero que le queda.

Al mismo tiempo, la realización de los avalúos cada cinco años puede generar que la propiedad pierda valor durante el proceso o cuando el propietario haya muerto, lo que ocasionaría que sean los herederos de dicho inmueble quienes tengan que pagar la diferencia entre el valor del inmueble y la deuda, sujetos al régimen de tasas de interés, que puede ser fijo o variable. Este es un factor importante a tener en cuenta al momento de decidir si hipotecar o no un inmueble.

Además de esto, algunos académicos señalan que existen factores culturales, como el deseo de muchos padres de que los hijos puedan heredar alguna propiedad, que pueden afectar la difusión de este tipo de negocio. La situación del mercado inmobiliario local, el desconocimiento de cómo funciona el mecanismo, o los gastos y seguros del proceso que pueden aumentar los costos de operación, también son factores que pueden limitar el acceso a una hipoteca inversa.

En la Unión Europea, por ejemplo, la política de tasas de interés bajas del Banco Central Europeo en la última década, con el fin de impulsar la recuperación por la crisis del euro, ha contribuido a que las rentas que las entidades financieras puedan pagar a los dueños de viviendas sean bajas, por lo que en algunos países este mecanismo no ha tenido éxito esperado. Así, en España, el número máximo de hipotecas inversas suscritas fue 780 en 2009, justo después del fin de la burbuja inmobiliaria española. En cambio, en 2018, sólo se firmaron 50 hipotecas a la inversa.

Soluciones parciales

Si bien la medida ha gozado de apoyo por determinados sectores, como los gremios y entidades financieras, algunos han sido críticos de ella, ya que consideran la solución a un problema de generación de ingresos durante la pandemia sea la venta del único activo del que muchos colombianos gozan. Además de eso, la hipoteca inversa no soluciona el problema de fondo: la alta informalidad laboral que impide que muchos colombianos coticen en el sistema de seguridad social y puedan vivir su vejez sin necesidad de trabajar o depender de la solidaridad de un tercero gracias a que no disfrutan de una pensión.

Consultado sobre si la hipoteca inversa es una herramienta idónea para mitigar los efectos del esperado aumento de la pobreza, el profesor Jorge Quintero afirma que “Indiscutiblemente no es la solución al aumento de la pobreza que está generando esta pandemia. Primero que todo porque son pocos los hogares pobres con vivienda propia. En segundo lugar, porque la solución de fondo a la pobreza no puede ser que los hogares vendan sus activos. Lo ideal es que el Estado pueda apoyar a los hogares con dificultades de ingresos, por lo menos mientras dure la pandemia y se reactiva la economía”.

Hasta ahora, el Gobierno no sólo ha continuado con los distintos programas sociales existentes, sino que ha implementado otros como la devolución del IVA o el programa de Ingreso Solidario, que apuntan a que cierto número de hogares puedan mantener el nivel de consumo en medio de la cuarentena. Sin embargo, estos programas son temporales. A raíz de esto, el país ha sido testigo de debates en torno a necesidad - o no -  de una renta básica y de fortalecer el sistema de ayudas estatales a personas en situación de pobreza. Organismos como la Comisión Económica para América Latina (CEPAL), se han mostrado a favor transferencias monetarias como la renta básica, señalando que dos de los aspectos a definir serían el monto por transferencia y la población objetivo que cubriría la misma. Estos últimos dependerán del balance fiscal que tenga cada país.

En el informe Dimensionar lo social en tiempos del Covid-19, la CEPAL estima que, para el 28,8% de la población latinoamericana que se encuentra en situación de pobreza, el costo fiscal adicional a las finanzas públicas sería del 3,4% del PIB regional, asumiendo que el monto por transferencia es igual a una línea de pobreza durante un período de seis meses. Además, la CEPAL señala que, en el largo plazo, los efectos de la renta básica deben ser permanentes e ir más allá de las personas que se encuentra en situación de pobreza, cubriendo también a aquellas personas en situación de vulnerabilidad que puedan caer en ella.

En el país, la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (ANIF) ha propuesto una renta básica semi-universal, de un monto de 450.000 pesos para aquellas personas para personar del régimen subsidiado de salud (mayores de 16 años) y trabajadores formales cuyos ingresos laborales sean menores a un salario mínimo. ANIF señala que esta debe venir acompañada de una ampliación de la base tributaria y de aumentar la formalidad en el mercado laboral.

Por último, es necesario destacar que, si bien el mercado inmobiliario se encuentra parcialmente detenido, la hipoteca inversa no es la única alternativa para generar ingresos durante la pandemia. Se puede pensar en la venta directa del inmueble en cuestión y comprar una vivienda de menor valor que tenga efectos directos en la reducción del costo de vida y en la tranquilidad de su propietario. Esto se podría haber con los ingresos derivados de la venta de la propiedad, y el resto de los mismos se podrían ahorrar para contingencias o invertirlos en otro tipo de productos financieros que generen rendimientos en el largo plazo. De ahí que, como lo señala el profesor Quintero, la hipoteca inversa pueda ser la última de las opciones que se deba contemplar.